截至目前，中国的商业地产还远没有达到饱和的程度，未来商业地产盈利机会还会增加。近期，黑石、摩根士丹利、高盛等众多国际金融巨头均以不同形式挟重金在中国房地产市场排兵布阵，在缓解商业地产资金的短缺的同时，也给中国经济调控带来了不稳定因素。

　　近期，中国房地产市场又面临新一轮外资巨头的进入。黑石、摩根士丹利、高盛等众多国际金融巨头均以不同形式挟重金在中国排兵布阵，国内二、三线城市商业地产成为境外资金涌入的洼地。

　　中国经济时报记者采访了解到，截至目前，中国的商业地产还远没有达到饱和的程度，未来商业地产盈利机会还会增加。外资的进入缓解了商业地产资金的短缺，但国内各路资金也蜂拥而至，商业地产急剧过热或将成为现实，给中国经济调控带来了不稳定因素。

　　重金布局商业地产

　　黑石近日与美国美林投资银行达成协议，收购后者在中国内地的地产基金及附属投资业务，而此前，黑石与香港鹰君资本达成收购其投资大连高档公寓项目协议。

　　黑石并非个案，摩根士丹利、高盛等众多国际金融巨头均加快了新一轮进入中国房地产市场的步伐，进入的多数为高端住宅和商业地产。国家统计局数据显示，今年6月份当月房地产开发利用外资的资金额达到81亿元，超过了4月和5月份的总和70亿元人民币。

　　“外资对投资房地产热情很高，到底是不是在炒地，还需要继续观察，但这给房地产调控带来了更多变数。”国务院发展研究中心金融研究所副所长张承惠对本报记者说。

　　在她看来，之前为救市全球银行不约而同地放松了银根，导致市场资金非常充裕。近期美国经济复苏出现反复，日本经济被日元升值重新拉回低谷，欧洲债务危机仍步履维艰。在此背景下，外资看好中国经济复苏形势，而且国内商业地产存在价格洼地，致使外资涌入。

　　“进入的是商业地产，而不是住宅地产。”东兴证券房地产行业分析师郑闵钢在接受本报记者采访时表示，商业地产和经济挂钩更密切一些，看好中国经济是一个重要因素，而且目前中国的商业地产还处于较低水平，发展空间很大。

　　国家统计局数据显示，今年1—7月，全国商品住宅销售额仅增长11.7%，但是办公楼和商业营业用房却分别增长74.3%和47.9%，销售单价分别上涨8%和25%。

　　有分析认为，目前，中国住宅地产的投资回报率大概为3%—5%，而商业地产的回报率则有6%—8%。在一线城市商业地产趋于饱和的情况下，二、三线城市商业地产开发为外资所青睐。

　　以青岛为例，今年1—8月，青岛共新批外商投资房地产企业19家，合同外资约8亿美元，占全市合同外资比重28%；实际到账外资约6亿美元，占全市到账外资比重33%。

　　“国内房地产调控也给外资带来一定机会。”张承惠认为，银根收紧及房地产调控政策使国内不少房地产企业融资困难，于是房地产商将注意力转向手握大量资金的国际金融巨头。

　　此外，中国社会科学院金融研究所货币理论与货币政策研究室副主任杨涛对本报记者表示，在人民币升值预期的大背景下，投资一国的资产，除了本身资产升值外，还有货币升值带来的好处，中国商业地产还有上涨的空间，无论货币还是资产升值对外资都具有很大吸引力。

　　商业地产泡沫将现？

　　有业内人士认为，尽管外资进入的是商业地产，但也会在一定程度上拉高房价，引起商业地产过热，从而导致商业地产泡沫。

　　但在国元证券房地产行业分析师施雪清看来，商业地产和住宅地产关联度不大，外资进入商业地产不会是恶意炒作，商业地产资金量大，而且变现困难，主要还是外资看好中国未来经济发展，对中长期的投资收益有信心。

　　但仍会带来商业地产过热的现象。“不仅仅是外资，内资也很活跃，很多房地产开发商减慢了住宅地产开发的速度，加大了商业地产的开发和推销力度。”张承惠表示，目前的房地产调控政策主要针对住宅地产，对商业地产影响很小，这使得内外资纷纷涌入商业地产。

　　中原地产统计显示，从今年一季度开始，商业地产成交比重在全市商品房总成交套数中开始逐渐上涨。一季度，商业地产的成交占比为8.1%，而去年四季度该比例仅为6%，4月份新政之后，商业比重更是首次突破9%，达到9.5%。

　　国内住宅地产开发商也开始转向，一向只做住宅的行业老大万科计划将持有商业地产的储备增至20%。中粮、金地、华润置地、万通、凯德置地、合生创展、雅居乐等品牌房企也对商业地产动作不断。

　　与此同时，外资起到推波助澜的作用，外资通过与国内开发商联手成立基金公司等形式绕过管制，曲线投资内地市场。

　　“还有一些热钱采取了蚂蚁搬家的方式进入，政策难以约束到。”张承惠认为，这增加了中国经济在增长中的变数，加大了国内经济的波动性，经济调控困难增加。