【引言】谈到房地产，人们总会自然而然的想起住宅，2010年，南通住宅市场成交火爆，成交量屡创新高，楼市价格一路狂飙。住宅市场的快速发展为相关企业和投资者带来了巨大的财富，但同时，“高房价”因涉及太多的民生问题而引来了政府的调控，当全社会都专注于讨论住宅市场的未来发展形势时，房地产行业的另一个领域——商业地产却迎来了发展机遇。可以说，这两年房地产行业的发展基本以商品住宅为重心，住宅市场的快速发展光环基本上掩盖了商业地产，但是，2009年南通商业地产已经初露端倪，从2010年房产新政出台后，住宅市场就处在了一种观望期，有些人的目光投向了商业地产，商业地产不同于住宅地产，最重要区别在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给终端客户，而商业地产开发商的产品，是以租售的方式，直接或间接提供商铺，其价值是通过长期运营状态来实现。商业地产似乎也迎来了新的春天。

　　一、南通商业地产概况

　　从概念上理解，商业地产是一个泛商业的概念，在功能上区别于住宅地产，指的是用于商业用途或者具备商业、经营办公功能的地产，主要包括商铺、写字楼和厂房。

　　2010年上半年南通非住宅共成交115751.5平方米。一月份成交331249.12平方米，二月份成交235693.26平方米，三月份成交297815.82平方米，四月份成交219140.76平方米，五月份成交5562.63平方米，六月份成交15505.17平方米。　　

　　在新政之后，楼市成交全面下滑，相比较住宅的严重下滑程度，非住宅在六月份开始缓慢回升。

　　目前，南通商业地产发展较为繁荣，形成了几大通城百姓熟知的商业圈。南有开发区的能达商务区，中心老城区的南大街，北有兴起中的北翼新城。从南到北，南通的商业发展贯穿全城。

　　在上季度购房者需求调查中，我们发现，在南通城有很大一部分的购房者的购房目的是投资需求。所占比例达到24%。

　　附图 二季度购房者置业目的的变化

　　随着南通经济的发展，南通房地产业的突飞猛进，南通的商业地产正在崛起，同时南通存在着近三成的投资性需求的购房者存在。从以上的数据，我们可以有信心的说南通的商业地产前景可观。

　　二、南通商业物业投资价值分析

　　基于对商业地产前景看好，我们认为投资商业地产的机会已经来临。而面对众多商圈和类型丰富的商业物业，如何评估南通商业物业的投资价值就摆在了我们面前。我们认为，商业地产的投资价值直接体现在两个方面，其一是商业物业的保值增值功能，即买卖价格的稳步提升。其二是商业物业的租金回报率，即商业物业能够带来的稳定收益能力。而如何判断商业物业能否具有这两个价值潜力则与物业外部条件和内部条件密不可分。

　　商业地产的宏观环境分析：经济、政策、信贷及行业发展

　　商业物业的外部环境包含：地理位置、城市规划(政策支持)、片区环境、交通设施、商圈规划、商业气氛、人流及客流等。

　　商业物业的内部条件包含：开发商及管理商综合能力、项目规模、项目定位、形象设计、建筑风格、建筑格局、建筑质量、经营模式、客户群体。

　　以上的内、外部条件决定了商业物业的投资价值，最终会体现在商业物业价格的升值能力和租金回报能力上来。所以，对商业物业投资价值的分析，也基本将基于以下分析方法：

　　以下，小编将选择通城即将开盘的商业地产——鸿鸣摩尔为例，从内外部因素来分析其投资价值，网友们也可以用大致的方法对自己关注的区域楼盘做价值分析。由于之前小编已经对南通商业地产的宏观环境进行了分析，较看好未来商业地产的发展形势，故案例中将不再重复分析宏观环境，而主要从商业物业的外部、内部和投资价值进行分析。

　　案例：北翼新城黄金商圈临街商铺——鸿鸣摩尔投资分析

　　鸿鸣摩尔新的效果图亮相，项目上目前正在建地下室，预计将于十月份开盘。

　　该项目位于南通市港闸区濠西路路与外环北路交叉路口，总占地面积：约4.6万M2；总建筑面积：约10万M2；总商业面积：约7万M2；办公、soho面积：约3万M2 。

　　外部环境：鸿鸣摩尔地处南通北翼新城核心地段，东起北大街，西至濠西路、南临外环路，北接通宁大道，火车站、长途汽车站分布左右，公交线路四通八达。雄踞南通市经济、地理、交通的黄金版图，周边遍布高档住宅区和行政办公中心。该商圈是南通最重要的商业街区，也是商家必争之地。周围紧邻奥特莱斯购物广场，华都商业广场、盛唐商贸街、美丽华商业广场，尚美家国际小商品城等商业项目，商贾云集，人气鼎盛。

　　项目周边10分钟步距内，密集着大量的住宅小区，从中高档社区晏园南岸、怡园景居，到居住氛围浓郁成熟的尚德城邦、滨江丽景、高迪晶城、长江一号、苏建阳光新城、鸿运58号空间，包括正在建设的中港城、绿洲国际、嘉御龙庭、国基桂花小镇、上海城等，另外项目本身拥有甲级智能写字楼及精致SOHO，办公家居合二为一。

　　内部环境：鸿鸣摩尔引入了全新的国际商业设计理念；在设计上以三核心、三内街的规划为主，在项目的南部、中部、东部各设一个核心广场，分别为休闲演绎下沉广场、欢乐谷中心游乐广场和数码影视广场，并突出核心空间的主通道；以其中三条步行内街作为连接方式，以纵横向的街道及连廊布置相呼应，并将所有商业空间连为整体，形成一个立体交通网络连通整个商业街区，使所有店铺都面临商业动线。鸿鸣摩尔规划由知名品牌大卖场、连锁品牌百货、星级数码影院、电器大卖场、精品步行街、大型游乐场电玩城、星级酒店、高档餐饮、特色小吃、KTV娱乐城等组成，为消费者提供便利的一站式休闲购物超级乐园。

　　基本资料：

　　物业类型：建筑类型 多层 小高层

　　          物业类别 商铺 住宅

　　投资价值分析：

　　保值增值功能：鸿鸣摩尔以其独有的地理位置，先进的开发模式，全面推行招商租赁为主，持续经营为先，统一营销推广，统一监督服务的战略发展模式，物业商业互动，永保街区持续繁荣。

　　团队支撑：鸿鸣摩尔在项目的筹备阶段就成立了运营管理公司，并从深圳、上海和北京等地高薪聘请了资深shopping mall的运营专家加入我们的团队，全面提升运营管理能力，确保了整个商业的持续经营。

　　案例总结及建议

　　该物业地处黄金地段，并且属于临街铺位，具有较高的商业价值。而从周边的商圈发展状况预估，该物业未来具备一定的升值潜力。并且该物业位于港闸区，港闸区比起已经成熟密集的崇川区南大街，目前房价租金相对较低，对投资者资金实力要求不是很高，准入门槛适中。

    好的经营团队，能够让商业地产发挥最大的市场效应，这是决定商业项目升值空间大小的决定性因素。鸿鸣摩尔持续经营为先，统一营销推广，统一监督服务的战略发展模式，在项目的筹备阶段就成立了运营管理公司，并从深圳、上海和北京等地高薪聘请了资深shopping mall的运营专家加入我们的团队，全面提升运营管理能力，确保了整个商业的持续经营。

　　三：投资有道 商业地产投资小事项

　　最后要提醒投资者的是，虽然投资商铺赢利前景看好，但是并非所有商铺都能保证赚钱。任何投资都是有风险的，同样投资商铺，有的人赚了大钱，而有的人可能连本都收不回来。所以，一定要注意避免投资风险。

　　▲规模体量非常关键

　　“商业地产的规模体量直接关系到这个商业项目的经营角色定位，它是定位于行业的领头者、追随者、补缺者亦或是挑战者，都与它的规模体量有关。” 　同时，投资者还要考虑商业的经营业态是否合适，是否符合整个大商圈的定位。

　　▲“管家”须精挑细选

　　好的经营团队，能够让商业地产发挥最大的市场效应，这是决定商业项目升值空间大小的决定性因素。

　　在业内人士看来，“管家”水平的高低，决定投资收益的高低。好的“管家”能够顺应市场的发展，主动调整优化经营业态，使商业物业走上良性的发展轨道。在选择投资时，投资者关键要看强势品牌运营商是否在商业项目经营中起主导作用，是直接经营模式还是管理输出模式，也就是顾问形式。如果只是搭个牌子，挂羊头卖狗肉，还是河北本土的经营者运营，经营能力和诚信度就要多打个问号了。

　　▲权限宜集中忌分散

　　投资者在选择物业时，如果碰到后期管理需要自己亲历亲为的(临街独立铺面除外)，则应该三思而后行。