在宏观调控的大背景下,虽然上半年各房企业绩仍全线飘红,但资金链、销售压力以及并不明朗的市场走向,均给房企下半年带来不少压力。于是,各大房企纷纷开始寻求新的发展机遇。记者发现,“二、三线城市”、“商业地产”和“金融业务”这三个关键词频频出现在各大房企半年报的战略规划中。

　　二、三线城市拿地超七成

　　从上市房企半年报来看,企业拿地热情依然不减。2010上半年,多数品牌房企拿地金额接近或超过2009年拿地金额的50%,而在二、三线城市的拿地面积占企业新增土地储备接近或超过七成。

　　半年报显示,万科上半年新进入昆明、贵阳、唐山、吉林等城市,累计新增项目38个,其在二、三线城市的拿地面积占新增土地建筑面积比重从2009年的89.36%增加至2010年上半年的94.71%。

　　此外,保利地产在二、三线城市的拿地比例从2009年的86.50%增加至2010年上半年的91.46%;华润置地2010年上半年新增土地储备全部来自二、三线城市。中海地产、龙湖地产2010年上半年在二、三线拿地面积也仍然达到80%左右。

　　从半年报反映的情况来看,万科、保利地产、恒大地产、绿城房产、华润置地、复地集团等品牌开发商上半年土地储备多处于二、三线城市,平均楼面地价在3500元以下,成本相对较低。

　　抢占商业地产制高点

　　纯商业地产领域的开发商业绩让人大开眼界,包括万达、SOHO中国等在内的商业地产开发商,中期成绩均大幅增长,全线飘红。商业物业因其能够提供稳定回报、尚未受到政策严厉监控等特点,成为开发商争抢的制高点。越来越多的企业选择在原有纯住宅产品体系中,配以一定比例的商业地产,以增强对抗市场波动的能力。

　　在半年报中,招商地产规划在未来增持商业项目,包括建设蛇口太子湾国际邮轮母港和海上世界CBD的大手笔规划,以及其他城市商业地产的逐步增加。而万科总裁郁亮也明确表示有机会将“循序渐进地发展商业地产业务”。郁亮称,近期商业地产不会超过10%,未来两、三年最多也不会超过20%。

　　相比之下,保利地产向商业地产领域进军的决心更加坚定。保利半年报显示,上半年,保利的商业地产经营稳步提升,经营面积约55万平方米,实现经营收入约2亿元;4月10日佛山保利洲际酒店正式开业,成为洲际品牌首家开业三个月即实现了正现金流的酒店。保利地产表示,将商业物业的投资比例逐步增大到总体投资的30%,在未来的3年内,持有型商用物业面积将增加到300万平方米。

　　谋求金融业务创收

　　房企资金链决定着房企的生死存亡。开发商们逐渐意识到,单纯依靠银行贷款、上市融资、销售回款这些传统途径已不能满足企业在复杂环境下的生存需求。于是,房地产基金等多渠道融资与创收,成为不少房企新的发展方向。

　　据不完全统计,国内新近成立的以房地产开发企业为主导的地产基金已超过100家。主要分两类:一是以金融投资机构为主要发起者的战略型投资基金;二为大型房地产开发企业为主要发起人及募资设立,以此弥补银行开发贷款收紧留下的资金缺口。

　　目前,包括中国海外、华润地产、金地集团、复地集团等,均已试水房地产私募投资基金。其中,中海与工银国际成立规模约为2.5亿美元至5亿美元的房地产基金;金地与瑞银发起房地产基金首期募资约1亿美元;去年复地与诺亚财富发起资产管理规模在6.3亿景业基金。

　　半年报数据显示,金地集团6月底账面现金94亿元,同期流动负债246亿元,扣除无需偿还的预收账款105亿后,流动负债依然达到141亿元,经营活动产生的现金流为-45.36亿元。可见,下半年,金地面临较大的资金压力。金地集团董事长凌克多次在公开场合表示,金地在做好短期风险防御工作的同时,还将建立长效发展机制,例如探索房地产金融、商业地产等领域,并希望到2015年房地产金融业务所创造的利润在集团中占比能超过20%。

　　而复地集团的“开发投资双核驱动”商业模式更为明晰。复地集团总裁范伟介绍,未来投资业务将着重于投资价值的发现和投资后的管理提升,进一步明确发展战略和业务策略,积极推进价值投资业务的探索,推进私募房地产基金的快速发展。复地在坚持开发业务的基础上,设想到2019年,整个投资板块的利润贡献能占到整个复地集团的40%左右。