几经周折之后，在北京乃至中国都甚为敏感的北京奥林匹克体育公园（下称奥运村）商业开发，终于随着一纸“奥运村发展规划”的敲定将拉开序幕。
在水立方开始进行商业运营改造的同时，鲜为人知的是，在“守备森严”的北京奥运村中，依旧有两块公建用地静待出让。当下，这两块“剩余土地”的控制性规划编制工作已经完成，政府的踌躇所在是，在这样一个敏感的区域，这两块公建用地将以怎样的方式出让才能获得“政商双赢”的结局。
此刻，IBM亚太区总部也确定迁入该区域。按照北京市要求，将在一年之中产出10亿元“产值”的“奥运村区域”，商业开发早已是紧迫命题。
“出让”宝地
戒备森严的北京奥运村中，有两块土地可以出让，这出乎很多人的意料之外。
当北京市奥林匹克体育公园管委会（下称管委会）副主任陈宁面对记者时，他也并不讳言这两块公建用地的存在——公建用地是土地用途的一种划分，可以被用来开发写字楼等形态的物业。
陈宁向记者透露，到春节前，这两块公建用地的控制性规划已经编制完成。在房地产开发领域，控制性规划决定了地上物开发的高度和密度，在开发商的认知体系中，控制性规划编制完成，就意味着这块土地可以出让了。
此前，奥运村区域内的另外一块建设用地已经通过公开招拍挂出让。2009年6月，奥运村乡地块以19.6亿元的“身价”花落央企中国电子下属的地产开发企业，这家企业曾因在与富力地产争夺广渠路10号地块中坚持“抬价”到底一战成名。
“从地理位置的角度，奥运村乡地块还是没有办法和这两块土地的价值与地位相比，毕竟这两块土地，与鸟巢、水立方等2008年的奥运会标志性建筑物，同处奥运村之内，而已经出让的奥运村乡地块，尚不及于此。”一位长期在亚运村一带从事开发工作的国企高管称。
言外之意，如果这两块土地进入市场拍卖，“天价”的命运几乎已经注定，但现在的问题是，在如此敏感的区域，政府踌躇的是，这两块土地最终的用途，因为这决定了更为显性且敏感的出让价格。
“目前政府正在考虑这两块土地最终出让给谁使用。”管委会的官员透露的一条路径是，出于公益考虑，这两块土地很可能被用于兴建新的国家美术馆和档案馆，这样，两块土地将以成本价向土地使用者出让。
奥运村显然不喜欢“卖地挣钱”的形象。
改造先行
踌躇与等待总不是个周全的办法。当两块最具价值的土地尚未确定如何出让时，改造——就成为了一条最为可行而高效的办法，这个角色将由2008年似乎被施过魔法的水立方来扮演。
北京国家游泳中心公司执行董事、总经理赵志雄告诉记者，水立方的二期改造新建了南北小楼、地下停车场、嬉水乐园等，运营面积从4.9万平方米增加到7.7万平方米。而在这次改造之前，水立方的主要经营方式，是在未经商用改造的场所内，举办各类高档会展、活动。
一座体育场馆的改造需要北京市政府批准，如此待遇并无先例，但水立方确实如此。因为按照赵志雄和他的运营团队的规划，水立方新建成的嬉水乐园，将成为中国最大、世界最先进的室内嬉水乐园之一。
而14500平方米的比赛大厅，改造后还留有6000个标准坐席，仍旧可以承接大型体育比赛、文化演出、企业年会和公关活动。
这不是单纯的政府行为，商业力量将成为最终解决这一问题的力量。在这一点上，水立方也逃不脱她的前辈洛杉矶、汉城及至悉尼、雅典的生存模式——目前，商业的招商谈判工作已经开始。
“在改造过程中，我们没有考虑开发商的介入，但在未来的经营与运营当中，我们预留了一些地产开发企业进入运作的空间，但必须是在双方严格遵守奥运村特殊条件与要求的情况下，毕竟这里是奥运村。”前述管委会官员知道，奥运村的发展，与功过参半的地产开发将脱不开干系。
目前，奥运村中潜在的地产开发势力并不算小，参与奥运村开发的北辰、新奥、国奥、中信、城建等均系地产开发行业中的“翘楚所在”，他们现在要么是奥运村的业主，要么是单个场馆的主运营商。
进度“命门”
政府的态度将决定奥运村商业开发的进度与进程，而现在，地产商们从政府的蛛丝马迹中，嗅到了对于他们而言的积极信息。
“北京市政府确实已经批准奥运村的整体发展规划，并且在拟议中设立一个奥运村园区。”陈宁向记者证实。他知道，要来政策的同时也就附带了任务，这个任务恐怕是——总体产值一年10亿元，这对于任何一个区域而言，都算是不小的压力，何况奥运村尚有政治、安保等潜在而独特的因素掣肘。
实际上，按照北京市目前的规划，管委会已与其所在的朝阳区平级，即同属区一级政府，而其管理的范围，也不仅是奥林匹克公园那么简单，其拟议中的经济发展协调职能，可能北起奥林匹克森林公园，向南则延伸到北京北三环的安贞桥地区，那里已然是东城区的“地界“——这恰是北京市政府定出10亿元年产值的缘由所在。
“从这个角度上看，奥运村的开发未来肯定是一个商业地产带动开发的路子。”前述在亚运村地区从事多年开发的国企高管说。他的逻辑在于，奥运村内大量的持有型物业，都在等待着客流的盘活——10亿产值，相当比例将在于此。
对于日后的发展思路，陈宁不愿正面回应。他只是简单地向记者证实，IBM的大中华区总部正在与奥林匹克体育公园一街之隔的地产项目盘古大观谈判，目前已经基本确定入驻总计7层的写字楼。
盘古大观开发商的主要负责人吕涛，亦向记者证实了这一消息，他表示，现在还在就优惠政策与管委会磋商——而IBM所能带来的商务流，也正是奥运村管委会最愿意看到的。