相比于火爆的房地产住宅市场，苏州写字楼的发展一直不温不火，一些板块甚至出现了写字楼住宅售价倒挂的现象。究其原因，一是由于城市受到上海现代服务业中心的影响，服务业发展空间被挤压；二是苏州城市各个经济体独立发展，市区对五县市的凝聚力不强

　　2009年度数据：全年新增供应面积35.15万平方米，其中园区新增供应7.05万平方米，高新区0.84万平方米，吴中区新增供应18.87万平方米，相城区新增供应0.53万平方米，中心城区新增供应7.86万平方米。

　　全年销售面积48.24万平方米，其中园区销售10.83万平方米，高新区销售0.44万平方米，吴中区销售14.1万平方米，相城区销售5.7万平方米，中心城区17.17万平方米。全年供销比0.73。

　　在整体大市成交火热的背景下，苏州写字楼市场也出现了供小于求的状况，全年供应缺口13.2009万平方米，不少2008年滞销的项目在2009年都销售殆尽。

　　分布一体两翼两点

　　业内描述苏州城市写字楼分布经常用的一句话是“一体两翼两点”，比较直观的体现了苏州写字楼的分布现状。其中“一体”指的是以中心城区为体，“两翼”为工业园区、高新区，“两点”是东吴北路、元和镇。

　　长久以来，苏州的写字楼都没有走出这个范围，虽然在一些区域有零星的分布，但无论是从量体、档次还是市场关注度来看，在已经过去的2009年都没有引起市场的关注。

　　盘点一下苏州2009年写字楼发展变化，“高度、地标”是最能代表市场发展情况的。高新区、园区、中心城区、吴中区都有了自己CBD区域的地标性建筑，其中不乏超过100米的超高层项目。比如湖东CBD的九龙仓大楼 420米、湖西 CBD的环球188282米、湖西CBD的东方之门278米、高新区狮山路的高新国际商务广场198米、中心城区的农业担保公司地块、中润苏州中心268米等超高层项目，都起到了提升区域形象的作用。

　　成为商务中心要具备四个条件

　　综合分析苏州具备相当影响力的商务中心，借鉴其他一线城市的商务中心发展历程，可以发现要成为商务中心必须具备以下几个条件：

　　一是区域的交通条件要达到一定的水准。道路等基础建设要具备相当优势，具备快速对外交通资源，便于办公人群的进入和疏散，交通便利是商业、商务及各种经营活动的基本条件，城市CBD也将围绕各种交通枢纽发展起来。

　　二是要集中大量的现代写字楼。写字楼是商业办公的载体，多数企业办公倾向于气势恢宏的现代高层建筑，只有聚集了大规模的写字楼，才能吸纳大量的企业进来办公。

　　三是要地势平坦。大面积的山体和水域对CBD发展有阻碍作用，道路混杂、低质量的住宅、商业和工业区混杂通常会相互排斥，周边环境良好有序发展，能体现CBD城市形象和视觉景观特色。

　　四是可开发用地的分布格局和潜力，必须有足够多且相对集中的可开发用地，以使CBD获得可持续发展，达到应有的规模效用。

　　从以上归纳出的几个要素结合苏州城市商务中心的发展来看，湖东CBD、狮山路CBD、平江新城、沧浪新城等板块相对来说商务发展空间较大。

　　四大原因促使写字楼变革

　　苏州写字楼市场正在面临一场变革，变革包含几个方面，重心转移、产品升级、分布格局等。促成这种变化的大致有以下几个方面的原因：

　　——城市交通条件改变。北环西延、人民路北拓、轻轨建设、城际轨道交通等重大交通规划进入实施阶段后，将一些本来对外交通资源一般的板块推上了市场前沿，引起投资客群的注意。

　　形成CBD的四大重要因素中就有区域交通条件要达到一定水平。比如平江新城就是受到轻轨2号线和人民路北延的利好影响，在区域基础配套未得到根本改变的情况下仍能被市场认同。

　　交通改善不仅推动了二线板块的成交，对一线板块的影响也同样显著，如狮山路CBD凭借轻轨1号线的建设，板块内的写字楼项目建设进入了一个新的发展阶段，区内轻轨沿线土地的商务价值被市场高度关注。

　　——长三角一体化进程加速，上海服务业外溢趋势明显。众所周知，上海制造业向长三角外围转移带动了苏州城市经济的起步和腾飞，苏州在承接上海制造业溢出的过程中，城市功能逐渐从聚集效应向辐射效应转变。

　　目前苏州的产业结构中，二产所占比重仍超过60%，三产比例在长三角城市群中处于较低层次，城市的服务业发展潜力巨大。同时，上海的服务业在城市高企的房价、租金水平和生活成本的压力下，开始向外围转移，最明显的例证是昆山花桥国际商务城。商务城地域面积50平方公里，距离上海市中心不到25公里，西邻昆山国家级开发区，东侧紧邻上海嘉定新城，是江苏省“十一五”规划重点服务业发展项目，是江苏省三大商务聚集区之一，是江苏省国际服务外包示范基地。目前商务城的启动区建设和招商成果显著，区内的亚太广场、绿地21城等项目的购买客群中上海客户逐渐成为主要客户，中茵集团、中城集团、玉源集团等大型企业在商务城都有总部大厦项目。

　　从上海城市的发展和长三角发展规划来看，上海城市服务业向外溢出的趋势难以改变，而苏州凭借与上海便利的交通和产业互补优势，城市现代服务业的发展空间极其巨大。

　　——老商务板块产品老化严重，对企业的吸引力降低。中心城区是苏州写字楼起步发展的板块，区内的写字楼面临着装修陈旧、电梯速度数量少速度慢、停车位严重不足等硬伤，同时中心城区日渐恶化的交通环境造成办公环境极不理想，不少企业选择从中心城区流向外围板块，有实力的企业选择自建写字楼，多数企业选择租用吴中区、平江新城、高新区或环线周边写字楼。

　　——从CBD的布局模式来看，大致有中心布局、轴线布局、滨水布局、沿街布局四种模式。中心布局是指以十字架或同心圆形态，加上环形与放射形形成基本骨架。轴线布局是以现代化的交通条件为基础，通过建大容量的交通线路如地铁、轻轨来扩展。有天然水域的城市，城市CBD扩展一般都会首选滨水区域，如水域与城市中心毗邻更是如此。沿街布局是出于对交通便捷性的要求，商务区域集中在城市交通主动线上，围绕一些节点形成松散发展。苏州市的CBD布局基本呈轴线布局模式，分成东西、南北两个轴线，东西轴线是狮山路、干将路、现代大道等城市交通主干道，南北轴线为人民路、东吴北路以及东环、西环快速线。

　　商务市场离全面繁荣期还远

　　虽然城市写字楼发展极具空间，但就目前状况来看，各个板块大兴土木建设的CBD在短期内可能会面临一段空置率较高的困难时期，苏州商务市场进入全面的繁荣期仍有较长的路要走。

　　以湖东为例，时代广场的商业mall在2009年初开业后，项目的写字楼目前仍未招商成功，不仅如此，板块内的其他甲级写字楼的入住和租金情况也不甚理想。一叶知秋，实际上，苏州的写字楼仍未从2008年经济危机的阴影中走出来， 2008年下调的租金和企业对运营成本的控制都未恢复。目前，甲级写字楼的主要使用客户为银行、保险公司、地产企业、国企和世界500强企业，反映出苏州城市的民营现代服务业仍未真正发展强大。

　　展望未来，东吴北路 CBD从2008年开始发力，众多重量级商务楼项目将纷纷上市，包括中润苏州中心、双冠双银星座等受到市场关注的项目，区内的吴中大厦业已临近交付使用。另外东吴北路CBD相对较为低廉的租金水平和便利的交通资源、商务配套等也会增加对企业的吸引力。

　　在苏州城市的商业布局中，东吴北路和南门将融为一体，成为苏州城区又一个集商务、高端百货、金融、休闲等为一体的商圈。最后值得一提的是，东吴北路CBD内新建写字楼的楼盘品质、配套设施以及为使用客户所提供的相关服务环境都在不断的进步。目前许多规划中或建设中的写字楼项目在产品创新、配套设施和商务环境上都有了很大的提高，在某些方面甚至是其他CBD板块内的项目难以比拟的。可以说，东吴北路CBD的建设发展，提升了苏州城市的整体商务环境，完善了写字楼板块市场。

　　(联合调查：苏州工业园区新鸿嘉投资顾问有限公司)